Обмен квартиры с доплатой. Что можно получить и сколько нужно доплатить?

В наше время мало кто живет все свою жизнь в одном месте, особенно это актуально для жителей Москвы. Этот город предъявляет своим жителям особые условия, которые заставляют искать новые варианты жилья. Молодые семьи, приобретающие свою первую квартиру, часто понимают, что в будущем им придется искать более подходящий вариант жилья, если они не хотят жить в небольшой квартире на большом удалении от работы. Растущие семьи зачастую переезжают в другой район, ближе к школе или тренировкам детей, и нуждаются в дополнительной комнате.

С другой стороны, когда дети становятся взрослыми, родители могут решить обменять свою квартиру на более маленькую, чтобы получить дополнительный заработок или же чтобы разъехаться по разным адресам с молодыми семьями. Таков особенный круговорот жилья в Москве, который обусловлен ее особыми условиями недвижимости.

Обмен квартиры с доплатой - не самая простая сделка, и если у вас нет большого опыта, лучше обратиться за помощью к риэлтору. Действительно, проведение такой сделки самостоятельно может скрыть немалые риски. Не зря ежегодно почти 400 сделок с недвижимостью признаются недействительными.

Для начала подробнее рассмотрим основные способы обмена квартиры:

1. Договор мены. Если вы выбрали этот способ, сначала нужно найти человека, который хочет поменяться с вами квартирой. К сожалению, договор мены в Москве является редкостью (менее 3% обменов квартир). Так что в этом случае вы действительно можете считать себя счастливчиком.
2. Договор купли-продажи. Данный способ является наиболее распространенным. Вам нужно продать свою квартиру и купить интересующий вас вариант (или варианты) квартир, которые подготовятся и осуществятся одновременно. Поэтому такая схема называется альтернативной сделкой.

Конечно, самостоятельный поиск квартиры потребует от вас огромного количества времени и знаний. Вам придется превратиться в риэлтора, юриста, оценщика - все это требует освоения огромного количества информации. Причем, экономии самостоятельное решение вопроса вам не принесет. Более того, грамотный риэлтор знает цены на квартиры и не позволит своему клиенту переплатить (80% квартир на рынке выставлены по завышенной цене), знает техники торга, и главное - знает, как проверить документы на квартиру, чтобы снять возможные риски.

Что же касается альтернативной сделки, то ее проведение может содержать от 5 до 6 звеньев. Это выше показывает объем работ, которые должно осуществить агентство, и формирует стоимость услуг агентства недвижимости. Поэтому первым шагом при выборе риэлтора обязательно посмотрите, какое агентство недвижимости может реализовать необходимую вам альтернативную схему.

Следующим шагом будет продажа вашей квартиры, которая включает в себя ряд этапов. Во-первых, необходимо найти покупателя, визуально оценить объект, занести данные в базу данных агентства и в специализированные интернет-площадки. Затем вам нужно будет презентовать свою квартиру покупателю, принять авансовый платеж и подготовить документы для сделки.

Одновременно с продажей своей квартиры нужно начать поиск нового жилья. Необходимо изучить открытые и скрытые источники информации, если нужно - поискать в одном или нескольких конкретных домах, опросить консьержей и, конечно же, расклеить объявления.

Прежде чем заключить сделку, нужно убедиться в юридической "чистоте" квартиры, отсутствии коммунальных долгов. После этого можно будет передать аванс и заключить договор купли-продажи, который также подразумевает подготовку документов для банка, если вы будете брать ипотеку, и регистрацию сделки в Росреестре.

Как видите, проведение альтернативной сделки - не такая уж и простая задача. И если у вас нет достаточного опыта, лучше всего обратиться за помощью к профессионалам.

Обмен однокомнатной квартиры на двухкомнатную – это не редкость на рынке недвижимости города Москвы. Однако стоимость обмена может значительно варьироваться в зависимости от района и качества предлагаемого жилья. Если у вас есть однокомнатная квартира в Центральном административном округе и вы хотите обменять ее на двухкомнатную в другом районе, то вы можете рассчитывать на компенсацию со стороны покупателя. Именно поэтому условия обмена могут очень сильно отличаться для каждой конкретной квартиры.

Однако, если две квартиры располагаются в одном ценовом сегменте, то размер доплаты может быть более предсказуемым. В случае обмена однокомнатной квартиры на двухкомнатную в том же районе, размер доплаты будет зависеть от разницы в квадратных метрах, умноженной на коэффициент, который может составить от 1 млн. рублей старой Москвы. Это связано с тем, что на вторичном рынке цена за квадратный метр однокомнатной квартиры остается выше, чем стоимость двухкомнатной.

Обмен двухкомнатной квартиры на трех- или четырехкомнатную также может быть осуществлен по той же схеме. Как правило, большие квартиры в одном ценовом сегменте потребуют доплаты, которую можно рассчитать, исходя из количества дополнительных квадратных метров. Но необходимо учитывать, что поиск большой квартиры может быть сложным и затянуться на длительный период времени. Стоимость доплаты при обмене двухкомнатной квартиры на трехкомнатную может составить от 700 тыс. рублей, а на четырехкомнатную – от 1300 тыс. рублей. Однако, эти цифры могут быть достаточно условными, так как поиск 4-х комнатной "хрущевки" довольно маловероятен.

Тема нашей статьи – обмен большой квартиры на несколько маленьких. Если у вас есть 3-х или 4-х комнатная квартира, то вы можете попытаться обменять свою собственность на две однокомнатные квартиры без прибавки денег, но скорее всего придется пожертвовать уровнем района. Если вы желаете получить большие площади при обмене и удержать или повысить уровень района, то без прибавки денег не обойтись. Нахождение размера доплаты в данном случае достаточно сложно, так как обменные условия усложняются. Например, если вы решили обменять трехкомнатную «хрущевку», готовьтесь к существенной прибавке. Относительная разница в цене для больших квартир будет больше, чем разница для маленьких. Таким образом, продать трехкомнатную «хрущевку» можно недорого, а купить дорого однокомнатную квартиру из-за того, что она всегда востребована и стоит дорого. Эти факторы необходимо учитывать при оценке своих возможностей.

В случае обмена одной большой квартиры на две меньшие, вы должны будете заключить три договора: на продажу большой квартиры и на покупку двух меньших. Это увеличит задачи перед риэлторским агентством и, соответственно, на цены услуг агентов – она возрастет на 1,3-1,6%.

Фото: freepik.com